Menjual rumah bisa dilakukan dengan dua cara populer: cash keras (tunai) atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Keduanya sama-sama sah dan punya pasar sendiri, tapi dari sisi penjual, ada perbedaan penting yang perlu dipahami supaya proses jual-beli lancar dan keuntungan tetap maksimal.
Table of Contents
1. Definisi Singkat
-
Cash keras (tunai)
Pembeli melunasi harga rumah sekaligus di awal, biasanya setelah akad dan semua dokumen beres. Prosesnya cepat karena tidak melibatkan pihak bank. -
KPR
Pembeli menggunakan pembiayaan dari bank, membayar uang muka (DP), lalu sisa harga dibayar lewat cicilan jangka panjang. Bank bertindak sebagai pihak pemberi dana, sementara penjual menerima pelunasan dari bank.
2. Waktu Transaksi
-
Cash keras:
Prosesnya cepat — bisa selesai 1–4 minggu sejak kesepakatan, tergantung kelengkapan dokumen dan jadwal notaris. -
KPR:
Lebih lama, rata-rata 1–3 bulan karena ada proses appraisal (penilaian harga rumah), pengecekan legalitas, hingga persetujuan kredit oleh bank.
📌 Kesimpulan: Kalau butuh uang cepat, cash keras jauh lebih ideal.
3. Kepastian Pembayaran
-
Cash keras:
Risiko pembatalan kecil karena pembeli biasanya sudah menyiapkan dana. Begitu akad, pembayaran langsung cair ke penjual. -
KPR:
Ada risiko gagal cair kalau bank menolak pengajuan pembeli di tahap akhir. Penjual bisa rugi waktu karena harus mulai mencari pembeli baru.
📌 Tips: Untuk KPR, pastikan pembeli sudah pre-approved kredit di bank sebelum deal.
4. Fleksibilitas Harga
-
Cash keras:
Penjual bisa memberi potongan harga sebagai insentif karena pembayaran cepat dan tanpa ribet. -
KPR:
Harga biasanya sedikit lebih tinggi karena proses lebih panjang dan ada biaya tambahan (appraisal, administrasi bank).
📌 Catatan: Kadang penjual memberi opsi harga berbeda — misalnya Rp900 juta untuk cash, Rp930 juta untuk KPR.
5. Biaya Tambahan
-
Cash keras:
Biaya transaksi relatif simpel — cuma biaya notaris, BPHTB, dan balik nama. -
KPR:
Selain biaya di atas, ada juga biaya appraisal, provisi bank, asuransi jiwa & kebakaran, dan administrasi KPR. Walau ini biasanya ditanggung pembeli, tetap perlu disampaikan sejak awal agar tidak ada salah paham.
6. Pasar Pembeli
-
Cash keras:
Segmen pembelinya terbatas, biasanya investor, pebisnis, atau pembeli yang sudah punya dana tunai. -
KPR:
Pasarnya jauh lebih luas karena mayoritas masyarakat membeli rumah lewat cicilan.
📌 Strategi: Kalau mau cepat laku, buka dua opsi sekaligus — cash dan KPR.
7. Risiko & Keamanan
-
Cash keras:
Lebih aman dari segi pembayaran karena langsung lunas, tapi hati-hati dengan transaksi tunai dalam jumlah besar — selalu gunakan rekening bersama atau transfer bank. -
KPR:
Aman juga karena pembayaran dari bank, tapi lebih lama cair. Pastikan semua perjanjian tertulis jelas, termasuk jadwal pembayaran.
8. Kelebihan & Kekurangan Singkat
| Faktor | Cash Keras | KPR |
|---|---|---|
| Waktu Cair | Cepat (1–4 minggu) | Lama (1–3 bulan) |
| Kepastian Pembayaran | Tinggi | Tergantung persetujuan bank |
| Fleksibilitas Harga | Bisa lebih murah | Cenderung sedikit lebih mahal |
| Pasar Pembeli | Terbatas | Luas |
| Risiko | Rendah | Potensi gagal cair dari bank |
9. Kesimpulan
-
Pilih cash keras kalau: butuh dana cepat, ingin proses singkat, dan pembeli sudah siap dana.
-
Pilih KPR kalau: ingin menjangkau pasar lebih luas dan tidak terburu-buru soal waktu pencairan.
Bagi penjual, strategi terbaik adalah membuka opsi pembayaran ganda: cash untuk pembeli serius dan siap dana, KPR untuk pembeli umum. Dengan begitu, peluang rumah cepat terjual akan lebih besar.