Banyak orang mikir, “Kalau lewat agen, komisinya mahal, mending jual sendiri aja.” Bener sih, jual rumah tanpa perantara berarti kamu bisa hemat 2–3% dari harga jual.
Tapi… prosesnya nggak sesimpel pasang iklan terus tunggu pembeli datang.
Kalau nggak tahu langkah-langkahnya, kamu bisa buang waktu, capek, dan akhirnya malah balik lagi ke agen.
Nah, di artikel ini aku bakal bahas cara menjual rumah tanpa perantara dari A sampai Z,
lengkap dengan trik lapangan biar cepat laku.
Table of Contents
- 1 1. Riset Harga Pasar Sebelum Pasang Harga
- 2 2. Siapkan Rumah Biar “Siap Difoto”
- 3 3. Ambil Foto & Video Profesional
- 4 4. Buat Deskripsi Iklan yang Menjual
- 5 5. Pasang Iklan di Banyak Platform
- 6 6. Tangani Pertanyaan Calon Pembeli dengan Cepat
- 7 7. Atur Jadwal Survei dengan Cerdas
- 8 8. Negosiasi Harga
- 9 9. Siapkan Semua Dokumen Sebelum Deal
- 10 10. Gunakan Notaris untuk Transaksi Aman
- 11 Kesimpulan
1. Riset Harga Pasar Sebelum Pasang Harga
Harga terlalu tinggi = sepi peminat.
Harga terlalu rendah = rugi sendiri.
Langkah riset harga:
-
Cari listing rumah sejenis di OLX, Rumah123, 99.co, atau marketplace properti lain.
-
Fokus di area yang sama, luas tanah & bangunan mirip.
-
Cek juga iklan rumah yang sudah terjual (bisa tanya tetangga atau RT).
-
Tetapkan harga sedikit di bawah rata-rata pasar (sekitar 3–5%) untuk menarik perhatian awal.
Pro tip: Sisakan ruang untuk nego, tapi jangan overprice. Overprice bikin iklan kamu di-skip orang.
2. Siapkan Rumah Biar “Siap Difoto”
Presentasi itu penting, bro. Rumah yang rapi, bersih, dan terang bisa meningkatkan minat pembeli sampai 50%.
Yang harus dilakukan sebelum foto:
-
Bersihkan seluruh ruangan (termasuk gudang).
-
Rapikan furniture biar nggak kelihatan sumpek.
-
Cat ulang dinding yang kusam.
-
Potong rumput & rapikan halaman.
-
Buka semua gorden saat foto biar cahaya alami masuk.
Kalau punya budget, sewa jasa home staging atau minimal minta bantuan teman yang paham dekorasi.
3. Ambil Foto & Video Profesional
Foto jelek bikin calon pembeli kabur.
Pakai HP bagus atau kamera DSLR, dan pastikan cahaya cukup.
Gunakan mode wide untuk memperlihatkan luas ruangan.
Tips foto properti:
-
Foto dari sudut ruangan, bukan tengah.
-
Ambil foto eksterior, interior, dapur, kamar mandi, halaman depan & belakang.
-
Sertakan video walkthrough 1–2 menit.
-
Kalau memungkinkan, buat tur virtual 360°.
4. Buat Deskripsi Iklan yang Menjual
Deskripsi harus jelas, tapi juga memancing emosi. Jangan cuma data teknis.
Format deskripsi ideal:
-
Pembuka emosional:
Rumah nyaman untuk keluarga, lokasi strategis dekat sekolah & pasar.
-
Data teknis:
-
LT/LB: 120/90 m²
-
Kamar: 3 tidur, 2 mandi
-
Listrik: 2200 watt
-
Air: PDAM
-
-
Keunggulan lokasi: Dekat jalan utama, akses tol 5 menit, lingkungan aman.
-
Ajak kontak:
Hubungi langsung pemilik di WA: 08xxxx (fast response).
5. Pasang Iklan di Banyak Platform
Jangan cuma mengandalkan satu tempat. Pembeli bisa datang dari mana saja.
Tempat wajib pasang iklan:
-
OLX
-
Rumah123 / 99.co
-
Facebook Marketplace
-
Grup Facebook “Jual Beli Rumah [Nama Kota]”
-
Status WhatsApp & grup keluarga/teman
-
Instagram (pakai hashtag lokal, contoh: #RumahDijualJakarta)
6. Tangani Pertanyaan Calon Pembeli dengan Cepat
Respons cepat = sinyal kamu serius jual.
Kalau orang nanya di chat, jawab dalam hitungan menit atau jam, jangan tunggu besok.
Tips jawab calon pembeli:
-
Siapkan template jawaban singkat untuk pertanyaan umum (harga, lokasi, luas tanah).
-
Jangan malas kirim foto/video tambahan kalau diminta.
-
Tawarkan jadwal survei cepat, misalnya “Bisa besok jam 10 atau sore jam 4?”
7. Atur Jadwal Survei dengan Cerdas
Kalau ada beberapa pembeli yang mau survei, atur di hari dan jam yang sama (open house). Ini menciptakan rasa “ada saingan” dan bisa mempercepat keputusan beli.
Persiapan open house:
-
Rumah rapi & wangi (pakai pengharum ruangan).
-
Pastikan semua lampu nyala.
-
Sambut pembeli dengan ramah.
-
Jangan terlalu menekan, tapi biarkan mereka membayangkan tinggal di rumah itu.
8. Negosiasi Harga
Kalau sudah ada yang minat, biasanya mereka akan nego.
Kunci negosiasi: tahu batas minimal yang kamu mau.
Tips nego:
-
Dengarkan penawaran dulu, jangan buru-buru jawab.
-
Kalau mereka minta harga terlalu rendah, turunkan sedikit tapi beri alasan (“Harga segini sudah termasuk AC & kitchen set”).
-
Jangan takut bilang “nggak bisa” kalau memang di bawah batas wajar.
9. Siapkan Semua Dokumen Sebelum Deal
Biar transaksi cepat, pastikan semua dokumen ini sudah siap:
-
Sertifikat SHM/HGB asli
-
Pajak PBB terbaru
-
IMB
-
KTP & KK penjual
-
Bukti pembayaran listrik/air
Kalau ada cicilan KPR, hubungi bank untuk prosedur pelunasan atau take over.
10. Gunakan Notaris untuk Transaksi Aman
Walaupun tanpa perantara, transaksi harus tetap lewat notaris.
Notaris akan memeriksa keabsahan dokumen, membuat akta jual beli, dan mengurus balik nama sertifikat.
Alur transaksi umum:
-
Pembeli bayar DP (10–30%).
-
Tanda tangan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli).
-
Pelunasan & tanda tangan AJB di hadapan notaris.
-
Serah terima rumah.
Kesimpulan
Menjual rumah tanpa perantara memang butuh waktu dan tenaga lebih, tapi kamu bisa hemat biaya komisi yang lumayan besar. Kuncinya ada di riset harga, presentasi properti, pemasaran maksimal, respon cepat, dan dokumen lengkap.
Kalau semua langkah ini dijalankan, peluang rumah laku cepat (bahkan dalam hitungan minggu) akan jauh lebih besar—dan semua keuntungan penjualan bisa kamu nikmati sendiri.